MCG (정책 모기지 신용보증) & 유한책임대출 기준 : 정책 모기지 체크사항

 

MCG (정책 모기지 신용보증) & 유한책임대출 기준

:: 정책 모기지 체크사항 ::

- 순서 -

1. MCG (정책모기지 신용보증)

2. 유한책임대출

3. MCG, 유한책임대출의 혼용 불가

4. 소액임대차 최우선변제권

5. 정리

 

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1. MCG(정책모기지 신용보증)

1-1. MCG(정책모기지 신용보증) 용어 설명

주택담보대출을 받을 때는 소액 임차보증금을 공제한 한도만큼만 대출이 진행된다. 이때 차감되는 금액을 방수 공제액이라 하는데 MCG는 디딤돌, 보금자리론과 같은 정책모기지 상품을 대출받을 때 방수 공제액을 차감하지 않고 LTV 상한까지 대출을 받을 수 있는 보증이다. 소액 임차 보증금 관련해선 아래에서 더 자세히 다룬다.

 

MCG는 일반 모기지 신용보증과 정책모기지 신용보증으로 나뉜다. 이번 포스팅은 디딤돌 대출, 보금자리론과 같은 정책모기지에 관한 신용보증만을 다룬다. 이하 MCG라고 한다. 

 

1-2. 대상 주택

주택 가격 6억 원 이하인 경우 가능하다. 내 집 마련 디딤돌 대출의 경우에는 주택 가격 3억 이하이고 전용면적이 85㎡이하 (읍, 면 지역은 100㎡이하)주택인 경우 가능하다.

 

1-3. 보증한도

MCG 보증한도

주택금융공사에서는 MCG 보증금액 조회 서비스를 제공하고 있다. 링크는 아래와 같다.

[바로가기] https://www.hf.go.kr/hf/sub02/sub08_03.do

 

2. 유한책임대출

2-1. 유한책임대출 용어 설명

주택담보대출을 받는 사람(채무자) 중에는 대출금액을 상환하지 못해 연체가 발생되는 사람도 있다. 이때 장기연체가 발생되어 연체이자가 누적되거나 집값이 하락하게 되면 금융기관(채권자)에서 담보권을 실행하여 경매와 같은 매각절차를 밟게 된다. 

 

만일 물건이 매각되어 (경매에서 집이 팔려서) 대출 원금과 연체이자가 전액 처리된다면 문제가 없는데 그렇지 않은 경우가 발생될 수 있다. 집값이 하락한 경우가 대표적이다. 이러한 경우 대출을 받은 사람(채무자)에게 변제되지 못한 금액에 대해 추심하는 것이 가능한 대출을 무한책임대출이라고 하고 그 반대가 유한책임대출이다. 

즉, 유한책임대출은 장기 연체로 인해 담보물건을 매각당한 이후에 남아있는 연체금에 대해서 추심받지 않을 수 있는 대출이다. 디딤돌, 보금자리론과 같은 정책모기지는 유한책임대출 가입이 가능하다.

 

2-2. 대출 대상

디딤돌 대출 소득기준

- 부부합산 연소득 6천만 원 이하인 무주택자인 경우 가능하다.

- 생애최초 주택구입, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀 가구는 소득기준 7천만 원 이하이다

보금자리론 소득기준

- 부부합산 연소득 7천만 원 이하인 무주택자인 경우 가능하다.

디딤돌 대출, 보금자리론의 주택 평가에 따른 LTV

- 담보 주택의 심사평가 점수에 따라 LTV가 정해진다. 점수별 LTV 기준이 있긴 하지만 점수를 몇 점을 받을지 먼저 알아야 하기 때문에 모기지 신청 시 확인해보는 것이 좋겠다.

 

2-3. 유한책임대출과 일반대출의 혼용 가능 여부

디딤돌 대출

불가. 유한책임 디딤돌 대출과 일반 디딤돌 대출은 혼용이 불가하다.

보금자리론

가능. 유한책임 보금자리론과 일반 보금자리론의 혼용이 가능하지만 일반 디딤돌 대출과 유한책임 보금자리론 간 혼용하여 대출은 불가하다.

 

 

3. MCG, 유한책임대출의 혼용 불가

정책모기지 신용보증 MCG와 유한책임대출은 혼용이 불가하다. 정책모기지 대출을 방수 공제액만큼 더 받기 위해 MCG를 보증받게 되면 유한책임대출로 가입할 수 없게 되는 것이다. 여기에서 결정을 잘 내려야 한다. 연체를 하지 않는 것이 제일 퍼펙트하지만 보험이라는 게 만일의 사태를 대비하는 것이기 때문에 한도를 더 받을지 유한책임대출로 진행을 할지를 잘 판단해서 결정해야 한다.

 

주택담보대출은 유용하게 이용할 수 있는 금융상품인 것이 분명하지만 주거의 기반이 되는 대출이기 때문에 그 어떤 대출보다 냉정한 판단이 필요하다.

 

 

4. 소액임대차 최우선변제권

4-1. 최우선변제권에 대한 설명

일반적으로 금융기관에서 주택담보대출 LTV를 산정할 때에는 부동산 정책에 따른 LTV 기준 이외에도 고려하는 사항이 있다. 대출에 장기 연체가 발생되는 경우 담보권을 실행하여 경매와 같은 매각절차를 진행하게 될 때 매각대금으로 대출 원금 및 연체이자의 회수가 가능할지를 고려하는 것이다.

 

이 회수가능 여부는 부동산 가격의 하락이나 경매 낙찰금액에 의해서만 좌우되는 것이 아니다. 경매나 공매로 낙찰이 된 금액의 배당 순위에 따라서도 회수 가능 금액에 차이가 발생하게 된다. 경, 공매와 같은 주택 매각절차가 진행되면 담보 대출을 진행한 금융권보다도 우선적으로 배당받게 되는 최우선변제권이 있는 채권들이 발생될 수가 있다. 그중 대표적인 것이 소액임대차 최우선변제권이다.

 

4-2. 방수 공제액을 차감한 금액만큼 LTV 한도 발생

일반적으로 금융권에서 주택담보대출을 빌려 줄 때는 임차인이 있는 경우 보증금 정도의 금액은 LTV에서 차감하고 대출을 진행한다. 이렇게 임차인이 먼저 있는 것을 알고서 금융기관에서 대출을 진행하는 경우에는 권리관계에 있어서 예상 가능한 금액이다. 그런데 대출을 진행한 이후에 소액으로 보증금을 내는 임차인이 있는 경우 금융권에서 대출 진행 시 알 수 없었던 상황임에도 소액임차인이 대항력이 갖춘 경우 최우선변제를 받을 수 있게 된다.

 

상황이 그렇다 보니 금융권에서는 소액임차인의 최우선변제를 예방하기 위해 방수 공제액을 차감한 금액을 LTV 한도로 산정하고 있는 것이다. 그리고 이러한 방수 공제액을 차감하지 않기 위한 모기지 보증이 MCG이다.

 

4-3. 방수 공제액이란?

이름 그대로 방 수에 따라 공제를 하는 금액이다. 보통 아파트나 연립 빌라는 방수가 1개인 경우로 계산이 되는데 단독주택이나 다가구주택의 경우 계산 방법이 좀 더 복잡해진다. 봐도 좀 어려워서 이런 게 있다는 것 정도로만 알아두고서 넘어간다. 방수 공제액을 포함한 다른 기준에 따라서 대출한도가 정해지다 보니 대출 가능 금액은 대출 심사 이후에 정확하게 확인할 수 있다. 

 

4-4. 소액임차인의 요건

소액임차인의 요건은 지역에 따라서 기준이 다르다. 지역별 보증금 가격 이하의 임차인이 대항력을 갖추는 경우 최우선변제권이 생긴다. 지역별 주택 가격과 최우선 변제금은 아래 표와 같다. 방수 공제액을 계산할 때 최우선 변제금은 아래 표의 지역별 최우선 변제금을 기준으로 계산된다.

소액임차인 요건

과밀억제권역

 

4. 정리

1) 주택담보대출을 받을 때는 소액임대차 최우선 변제금을 공제한 금액만큼 한도가 산정된다. 

2) 소액임차인 요건은 지역별로 다르고 소액임차인 요건을 갖추면 최우선변제권이 발생된다. 

3) MSG 보증을 이용하면 방수 공제액을 차감하지 않는 한도까지 대출을 이용할 수 있다. 

4) 유한책임대출은 상환 책임이 담보물에만 한정되는 대출이다. 

5) MSG와 유한책임대출은 혼용할 수 없다.