보금자리론 대출자격 : 투기과열지구, 조정대상지역 유의사항 정리!

 

저금리 주택담보대출 보금자리론 대출자격

: 투기과열지구, 조정대상지역  유의사항 정리 :

- 순서 -

1. 보금자리론 3가지 상품 비교

2. 보금자리론 대출자격 정리

3. 보금자리론 투기과열지구, 조정대상지역 유의사항

4. 대출한도

5. MCG 및 유한책임대출

6. 내용 정리

 

 

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1. 보금자리론 3가지 상품 비교

보금자리론은 저금리 주택담보대출 정책 모기지 상품으로 3종류의 상품이 있다. 이 3개의 상품은 대출 자격은 동일한데 신청하는 방법이 다르고 그에 따라 금리에 차이가 생긴다.  3종류의 상품은 아래와 같다. 

 

1-1) 보금자리론 3가지 상품

□ u-보금자리론 - 한국 주택금융공사 홈페이지에서 신청

□ 아낌e보금자리론 - 대출거래약정 및 근저당권 설정등기를 전자적으로 처리

□ t-보금자리론 - 은행에 방문해서 직접 신청

보금자리론 금리표

1-2) 아낌e보금자리론

위 금리 표는 대출 만기까지 고정금리이다. 3개의 상품중 아낌e보금자리론이 금리가 0.1%p 낮아서 가장 저금리이고 안심 주머니 App에서 금리할인 쿠폰을 다운받는 경우 0.02%p의 금리 할인 혜택이 주어진다.

아낌e보금자리론 : 안심주머니앱

0.1% 라는 숫자로 보면 차이가 적게 느껴진다. 그런데 돈으로 환산해보면 3억을 대출받았을 때, 1년에 30만원의 차이가 생긴고 10년을 납입하는 경우 300만원, 20년을 납입하는 경우 600만원의 차이가 생긴다. 세 개의 상품 모두 만기까지 고정금리이기 때문에 오랜 기간 이용하는 주택담보대출의 특성상 금리가 낮은 상품을 선택하는 것이 유리하다. 보금자리론을 선택한다는 것은 저금리 주택담보대출을 알아보는 것이기 때문에 금리를 낮출 수 있는 상품이 유리하다.

아낌e보금자리론은 별도의 보금자리론 대출자격조건이 추가되는 것이 아니라 설정등기를 전자적으로 처리하는 것이다. 이 점은 크게 걱정하지 않아도 된다. 사실상 담보대출이라는 게 본래가 여러 가지 서류를 떼야하고 과정이 복잡하다. 다른 두 상품이 굉장히 수월하게 진행되는 것이 아니기 때문에 대출 신청 시 신경 써야 하는 점에 있어서 차이가 크지 않다. 그렇기에 처음 신청할 때 금리가 낮은 아낌e보금자리론을 신청하길 추천한다. 신청은 한국주택금융공사 홈페이지에서 가능하다. 

 

 

2. 보금자리론 대출자격 정리

대출 신청 전에 알아두면 좋을 보금자리론 대출자격에 대해 정리한다.

보금자리론은 주택 신규구입이나 임차보증금 반환 용도 및 기존 대출 상환용도로 신청이 가능하다. 이 외의 사유로는 기존에 보존 용도로 가능했던 보금자리론 추가 대출이 2020년 3월부로 신청이 불가하다.

 

2-1) 주택수

부부 기준 무주택자이거나 조건부 1 주택자의 경우 가능하다.

1주택자의 조건부는 기존에 소유한 주택을 파는 조건인 경우만 가능하다. 투기지역, 투기과열지역의 경우 1년 이내에 기존 주택을 팔아야 하고 기타 지역은 2년 이내에 파는 조건이라면 보금자리론 대출자격에 포함된다. 투기지역 및 투기과열지역의 기준을 아래에 첨부한다.

보금자리론 투기,조정지역

 

무주택자의 경우에는 부부 모두 주택이 없는 경우인데 분양권도 주택에 포함되므로 유의해야 한다. 일부 무주택으로 인정되는 경우도 있다. 상속으로 주택의 공유지분을 취득하였거나 무허가 건물 소유, 20㎡이하의 주택 소유 등의 경우가 있으니 무주택자 여부에 해당되는 요건이 있는지를 확인해보는 것이 좋다. 한국 주택금융공사 페이지의 자료를 아래에 첨부한다.

보금자리론 대출자격 무주택요건

 

2-2) 대상주택

6억 원 이내인 등기부등본상 주택이 해당된다.. 주택으로는 아파트, 연립, 다세대, 단독주택이 있다. 제외되는 경우로는 주거용 오피스텔, 근린생활주택 등이다. 실제 주택과 동일한 용도로 거주 중이더라도 등기부등본상 주택이어야만 가능하다는 것이다.

 

2-3) 주택가격 평가

■ 구입용도

시세 가액과 매매가액 중 낮은 금액으로 적용된다. 만일 시세 가액, 매매가액, 감정평가액 중 주택 평가액이 6억을 초과하면 대출 신청이 불가하다.

 

아파트의 경우에는 KB시세나 한국감정원(부동산테크) 시세가 나와서 간편한 편인데, 단독주택이나 시세 가액이 없는 다세대, 연립빌라의 경우에는 감정평가사의 감정을 받은 후 진행된다. 시간이 조금 더 소요되는 점을 염두에 두는 것이 좋다.

 

■ 보전용도

아래의 순서대로 주택 가격이 평가된다.

KB시세와 한국감정원 시세 중 낮은 금액 -> 국토교통부 공동주택 및 개별주택 가격 -> 감정평가액 순서

 

2-4) 보금자리론 예상 대출 조회

한국주택금융공사에서는 보금자리론 대출자격 예상 대출 조회 서비스를 제공하고 있다. 해당 서비스에서 KB시세 및 한국감정원(부동산테크) 시세도 한번에 확인 가능하다.

보금자리론 대출자격 예상대출 조회 서비스 화면

보금자리론 예상대출 조회 서비스 [바로가기] https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_02_01.do

 

2-5) 소득요건

보금자리론은 소득요건이 갖추어진 경우 대출을 이용 할 수 있다. 기본적으로는 연소득 7천만원 이하이고 신혼가구, 다자녀가구의 경우 소득요건이 완화된다. 자세한 내용은 아래와 같다.

기본 소득요건

신혼가구 소득요건

다자녀가구 소득요건

 

 

3. 보금자리론 투기과열지구, 조정대상지역 유의사항

보금자리론 투기과열지구, 조정대상지역의 경우 LTV, DTI가 조정된다. 단, 저금리 정책 모기지 상품 특성상 실수요자의 경우 LTV, DTI 조정이 되지 않으므로 실수요자 요건에 충족된다면 아래 표에서 실수요자(완화) 란의 LTV, DTI를 참고하면 되고 실수요자 요건을 충족하지 않는 경우에는 기본 란에 있는 LTV, DTI를 참고하면 된다.

또한 인정소득에 의한 소득산정 시에는 LTV 산정기준이 달라지는데 인정소득과 실수요자 요건은 아래에서 계속 설명한다. 우선, 보금자리론 LTV, DTI 기준표를 첨부한다. 아파트인 경우와 단독, 다세대, 연립주택의 기준이 다르므로 아래에서 LTV, DTI 기준표를 각각 첨부한다.

 

3-1) 보금자리론 대출자격 LTV, DTI 기준표

■ 아파트 기준

보금자리론 LTV, DTI표

■ 단독, 다세대, 연립주택 기준

보금자리론 LTV, DTI표

단독, 다세대, 연립주택의 경우 아파트 기준 LTV, DTI에서 5%가 차감된다. 

 

3-2) 보금자리론 투기과열지구/ 투기지역/ 조정대상지역

보금자리론 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 구분 표를 아래에 첨부한다. 보금자리론 대출을 받고자 하는 대상 주택이 아래 지역에 포함되어있으면 위 기준표에서 조정대상지역 기준 LTV, DTI가 기준이 되고 아래에 포함되지 않으면 기타 일반지역의 LTV, DTI가 기준이 된다.

보금자리론 투기과열지구 / 조정대상지역

3-3) 보금자리론 실수요자 요건

위 LTV, DTI 기준표에서 볼 수 있듯이 실수요자인 경우에는 보금자리론 투기과열지구, 조정대상지역이더라도 LTV, DTI가 차감되지 않는다. 아래에 실수요자 기준 표를 첨부한다.

보금자리론 실수요자 요건

위 실수요자 요건에 충족되지 않으면서 보금자리론 투기과열지구, 조정대상지역인 경우에는 조정된 LTV, DTI가 적용된다.  

 

4. 대출한도

대출한도는 최대한도, LTV, DTI 이내에서 산정되고 신용등급, 인정소득으로 소득산정 여부에 따라 LTV가 추가 차감될 수 있다. 보금자리론은 정책 모기지 상품이라서 저금리로 이용 할 수 있지만 한도는 높지 않다는 단점이 있다. 

4-1) 최대한도

기본적인 최대한도는 3억 원이다. 미성년 자녀가 3명인 가구의 경우 4억 원까지 가능하다.

 

4-2) LTV, DTI 한도

위 보금자리론 투기과열지구, 조정대상지역 유의사항에서 설명했던 LTV, DTI 기준으로 산된다.

 

4-3) CB 또는 MSS가 8~9등급 이거나 인정소득으로 소득산정을 하는 경우

- 보금자리론 조정대상지역에 따라 산정된 LTV 한도와 60% 중 적은 금액으로 LTV가 산정된다.

- 인정소득은 국민연금 또는 건강보험료로 추정한 소득이다.

위 기준을 풀어서 설명하면 위 LTV 기준표에서 LTV가 70% 이더라도 인정소득으로 소득을 산정하는 경우 최대 60%까지만 받을 수 있는 것이다. 만일 LTV 기준표에서 LTV가 55%라면 그대로 55%로 산정된다. 

 

인정소득으로 소득 산정을 하는 경우 소득에서도 5%를 차감한 금액으로 소득이 산정된다. 그러니 소득 증빙서류는 가급적 증빙소득 입증서류를 제출하는 것이 좋다. 증빙소득 입증서류는 아래에 첨부한다.

보금자리론 소득 입증서류

 

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5. MCG 및 유한책임대출

저금리 정책 모기지 대출을 신청할 때 알아두면 유용한 정보이니 자세히는 아니더라도 간략하게는 알고서 대출 신청을 하는 것이 좋다.

 

5-1) MCG (정책모기지 신용보증)

주택담보대출을 받을 때는 소액 임차보증금을 공제한 만큼 대출이 진행된다. 이때 공제하는 금액을 방수 공제액이라고 부른다. 아파트로 보금자리론을 신청하는 경우 이 방수공제액은 차감되지 않고 아파트가 아닌 주택의 경우 방수공제액이 차감되는 것으로 알고 있다. 그런데 방수 공제액을 계산하는 방법이 단순하지만은 않다. 그러니 정확하게 방수공제액을 산정하는 기준을 알기 보다는 방수공제액이란걸 차감하는게 있다는 정도로 알아두는 것도 나쁘지 않다.

 

MCG (정책모기지 신용보증)은 이러한 방수공제액을 차감하지 않고 한도를 추가로 더 받을 수 있는 신용보증이다. 이 보증을 가입하게 되면 보증료를 납부하고 방수 공제액만큼 공제하지 않도록 할 수 있다. 그런데 MCG 보증을 받는 경우에는 아래에서 설명할 유한책임대출을 받을 수 없다. 유한책임대출은 아래에서 설명한다.

5-2) 유한책임대출

유한책임대출이란 상환에 대한 책임을 담보물에만 한정시키는 대출이다. 만약의 경우 장기 연체로 인해 빚을 지고 상환하지 못하게 될 경우 경매, 공매와 같은 법 처리 절차를 밟고서 집을 매각시켜도 빌렸던 대출 원금과 이자를 전액 상환하지 못하게 될 수도 있다. 이럴 때 나머지 상환하지 못한 연체금액을 계속해서 갚아야 하는 것이 무한책임대출이고 그 반대가 유한책임대출이다. 즉, 유한책임대출은 연체금액을 다 갚지 못해도 남는 연체금액에 대한 추심을 받지 않을 수 있는 대출인 것이다.

 

모든 대출 상품에 유한책임대출이 가능한 것은 아니다. 현재 저금리 주택담보대출에서 유한책임대출이 가능하도록 하는 논의가 이루어지고 있지만 아직은 저금리 정책 모기지 상품에만 적용된다.

 

[바로가기] MCG와 유한책임대출을 자세히 알아보려면

MCG (정책 모기지 신용보증) & 유한책임대출 기준 : 정책 모기지 체크사항

 

6. 내용 정리

저금리 보금자리론 대출자격에 대한 자세한 설명은 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인 할 수 있고 홈페이지를 통해 보금자리론 신청도 가능하다.

[바로가기] 한국주택금융공사 보금자리론 페이지

 

보금자리론 대출자격 및 투기과열지구, 조정대상지역에 대해 간략하게 정리해보면 아래와 같다. 

보금자리론은 저금리 주택담보대출로 정책모기지 상품이다. 대출자격은 무주택자이거나 조건부 1 주택자여야 하고 주택 가격은 6억원 이하의 주택에 대해서만 신청 가능하다.

투기과열지구, 조정대상지역의 경우 LTV, DTI가 조정되는데 실수요자 요건을 갖추는 경우 투기과열지구, 조정대상지역이더라도 LTV, DTI가 차감되지 않는다.

대출 한도는 3억(경우에 따라 4억), LTV, DTI 내에서만 가능하며 신용도나 인정소득 여부에 따라 최대한도는 60% 이내에서 가능하다.

보금자리론은 유한책임대출로 가입이 가능하고 방수 공제액이 차감되는 경우 MCG 보증에 가입할 수 있다. 그러나 MCG와 유한책임대출은 혼용 불가하다.

마지막으로 보금자리론에는 3가지 상품이 있는데 그중 금리가 가장 낮은 아낌e보금자리론으로 신청하는 것을 추천한다.